Eigentümerversammlung beim Wohnungseigentum

Die Eigentümerversammlung ist das oberste Verwaltungsorgan der Eigentümergemeinschaft. Sie regelt alle Angelegenheiten, die ihr durch das Gesetz oder durch Vereinbarung übertragen sind.

Aufgaben

In der Eigentümerversammlung entscheiden die Wohnungseigentümer über die Verwaltung ihres gemeinsamen Wohnungseigentums. Neben der Beschlussfassung über die Angelegenheiten der Eigentümergemeinschaft dient die Versammlung dem Informations- und Meinungsaustausch zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwalter.

In der Regel hat die Eigentümerversammlung folgende Aufgaben:

• Bestellung und Abberufung des Verwalters,

• Wahl des Verwaltungsbeirats,

• Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung,

• Entscheidungen über bauliche Veränderungen und größere Reparaturen,

• Einleitung des Verfahrens zur Entziehung des Wohnungseigentums.

Einberufung

Der Verwalter muss die Eigentümerversammlung mindestens einmal im Jahr einberufen. Die Versammlung muss einberufen werden, wenn dies schriftlich unter Angabe des Zwecks und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird.

Die Einberufungsfrist beträgt mindestens zwei Wochen. Die Einladung zur Eigentümerversammlung muss eine Tagesordnung enthalten, die der Verwalter, gegebenenfalls in Zusammenarbeit mit dem Verwaltungsbeirat, erstellt und die alle Themen auflistet, die zur Entscheidung anstehen. Ein Beschluss in der Eigentümerversammlung ist nur gültig, wenn der Sachverhalt, über den entscheiden wird, bereits in der Einladung genannt wurde.

Beschlussfähigkeit

Die Versammlung kann nur dann wirksame Beschlüsse fassen, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten. Sind bei der Eröffnung der Versammlung nicht mehr als die Hälfte der stimmberechtigten Miteigentumsanteile vorhanden, wird eine neue Versammlung mit demselben Gegenstand einberufen. Diese ist dann ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile beschlussfähig.

Stimmrecht des Eigentümers

Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Es gilt also das sogenannte Kopfprinzip. Das bedeutet, dass jedem Eigentümer unabhängig von der Größe und dem Wert seines Miteigentumsanteils eine Stimme zusteht. Der Eigentümer hat also auch dann nur eine Stimme, wenn er mehrere nach dem Grundbuch selbstständige Wohnungsrechte an einem Grundstück besitzt. Vom gesetzlichen Kopfprinzip kann durch Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung oder durch die Teilungserklärung abgewichen werden. In diesem Fall richtet sich die Stimmkraft dann nach der Größe der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile.

Urteil: Nach einer Entscheidung des BGH (Az. V ZR 60/10) kann ein Wohnungseigentümer, der mit Hausgeldzahlungen in Verzug ist, weder von der Eigentümerversammlung ausgeschlossen noch kann ihm das Stimmrecht entzogen werden.

Beschlussfassung

Den Vorsitz in der Versammlung führt der Verwalter. Die versammelten Eigentümer können aber durch Beschluss etwas anderes bestimmen. Die Frage, welche Mehrheiten für eine Beschlussfassung erforderlich sind, hängt von der konkreten Angelegenheit ab, über die beschlossen werden soll.

Angelegenheiten der Nutzung des Gemeinschaftseigentums und der laufenden Verwaltung können grundsätzlich mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. In diesem Fall entscheidet die Stimmenmehrheit der anwesenden Eigentümer. Unter Umständen ist eine qualifizierte Mehrheit erforderlich. So bedürfen beispielsweise Änderungen von Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung der Zustimmung aller Eigentümer.

Gesetzliche Grundlagen: §§ 23 ff. Wohnungseigentumsgesetz